Grundsteuer Rechner Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren

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Grundsteuer-Rechner für Hessen

Die gesamte Fläche Ihres Grundstücks
Wohnfläche oder Nutzfläche des Gebäudes
Wohnflächen werden mit 70% Steuermesszahl berechnet
Ermitteln Sie den Wert über BORIS Hessen
Wird von Ihrer Gemeinde mitgeteilt
Der kommunale Hebesatz liegt meist zwischen 300% und 600%

So funktioniert das Flächen-Faktor-Verfahren in Hessen

Hessen nutzt seit 2025 ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer, das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren. Dieses Verfahren berücksichtigt sowohl die Grundstücks- und Gebäudeflächen als auch die Lage durch den Bodenrichtwert.

Die drei wesentlichen Schritte

Die Berechnung erfolgt in drei klar definierten Schritten:

  • Schritt 1 – Flächenbeträge ermitteln: Die Grundstücksfläche wird mit 0,04 € pro m² multipliziert, die Gebäudefläche mit 0,50 € pro m²
  • Schritt 2 – Lagefaktor anwenden: Der Ausgangsbetrag wird mit einem Lagefaktor multipliziert, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ergibt
  • Schritt 3 – Grundsteuer berechnen: Der Steuermessbetrag wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert

Besonderheit bei Wohnflächen

Wohnflächen werden im Vergleich zu anderen Nutzungen bevorzugt behandelt. Während andere Gebäudeflächen mit 100% Steuermesszahl berechnet werden, gilt für Wohnflächen eine reduzierte Steuermesszahl von 70%. Dies senkt die Grundsteuer für Wohnimmobilien.

Der Lagefaktor im Detail

Der Lagefaktor wird nach folgender Formel berechnet:

Lagefaktor = (Bodenrichtwert / Durchschnittlicher Bodenrichtwert)^0,3

Liegt der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks unter dem Durchschnitt, erhalten Sie einen Abschlag. Liegt er darüber, erhöht sich die Grundsteuer entsprechend. Der Exponent von 0,3 dämpft dabei die Unterschiede deutlich ab.

Verhältnis Bodenrichtwert Lagefaktor Auswirkung
50% des Durchschnitts 0,81 19% Abschlag
75% des Durchschnitts 0,92 8% Abschlag
100% des Durchschnitts 1,00 Keine Änderung
150% des Durchschnitts 1,13 13% Aufschlag
200% des Durchschnitts 1,23 23% Aufschlag

Rechenbeispiele für verschiedene Immobilien

Beispiel 1: Einfamilienhaus in durchschnittlicher Lage

  • Grundstücksfläche: 500 m²
  • Wohnfläche: 150 m²
  • Bodenrichtwert: 400 €/m²
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert: 400 €/m²
  • Hebesatz: 400%

Ergebnis: Jährliche Grundsteuer von 248,00 €

Beispiel 2: Wohnung in guter Lage

  • Grundstücksfläche: 80 m² (Miteigentumsanteil)
  • Wohnfläche: 90 m²
  • Bodenrichtwert: 800 €/m²
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert: 500 €/m²
  • Hebesatz: 450%

Ergebnis: Jährliche Grundsteuer von 166,46 €

Beispiel 3: Gewerbegrundstück

  • Grundstücksfläche: 1.200 m²
  • Nutzfläche: 600 m²
  • Nutzungsart: Gewerbe (100% Steuermesszahl)
  • Bodenrichtwert: 250 €/m²
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert: 400 €/m²
  • Hebesatz: 420%

Ergebnis: Jährliche Grundsteuer von 1.071,84 €

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks können Sie kostenlos über das Online-Portal BORIS Hessen abrufen. Dort sind alle Bodenrichtwerte in Hessen hinterlegt. Alternativ erhalten Sie diese Angabe auch vom örtlichen Gutachterausschuss.
Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli vereinbart werden, sofern der Jahresbetrag 30 € nicht übersteigt.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Die Grundsteuer B betrifft alle anderen Grundstücke, also Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Das Flächen-Faktor-Verfahren in Hessen bezieht sich auf die Grundsteuer B.
Kann sich die Grundsteuer ändern?
Ja, die Grundsteuer kann sich ändern, wenn die Gemeinde den Hebesatz anpasst. Dies geschieht durch Gemeinderatsbeschluss. Auch bauliche Veränderungen am Grundstück können zu einer Neuberechnung führen.
Warum ist meine Grundsteuer höher als die meines Nachbarn?
Die Grundsteuer hängt von mehreren Faktoren ab: der Grundstücks- und Gebäudefläche, der Nutzungsart, dem Bodenrichtwert und dem Hebesatz. Unterschiede in einem dieser Faktoren führen zu unterschiedlichen Grundsteuern, selbst bei ähnlichen Grundstücken.
Gilt das Flächen-Faktor-Verfahren auch für Eigentumswohnungen?
Ja, das Verfahren gilt auch für Eigentumswohnungen. Dabei wird der Miteigentumsanteil am Grundstück und die eigene Wohnfläche herangezogen. Die Berechnung erfolgt für jede Eigentumswohnung separat.
Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?
Bei Nichtzahlung der Grundsteuer drohen Mahngebühren und Säumniszuschläge. Im weiteren Verlauf kann die Gemeinde Vollstreckungsmaßnahmen einleiten. Es ist daher wichtig, die Grundsteuer pünktlich zu zahlen oder bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen.

Vergleich: Hessen vs. andere Bundesländer

Während Hessen das Flächen-Faktor-Verfahren nutzt, haben andere Bundesländer unterschiedliche Modelle gewählt:

Bundesland Modell Besonderheit
Hessen Flächen-Faktor-Verfahren Berücksichtigt Lage über Bodenrichtwert
Bayern Reines Flächenmodell Nur Flächen, keine Lageberücksichtigung
Niedersachsen Flächen-Lage-Modell Ähnlich wie Hessen mit Lagefaktor
Baden-Württemberg Bodenwertmodell Stärkere Gewichtung des Bodenwerts
Nordrhein-Westfalen Bundesmodell Ertragswertverfahren für Wohnimmobilien

Das hessische Modell gilt als ausgewogener Kompromiss zwischen dem reinen Flächenmodell und komplexeren wertbasierten Verfahren. Es ist einfacher zu berechnen als das Bundesmodell, berücksichtigt aber dennoch die Lage.

Wichtige Begriffe erklärt

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens pro Quadratmeter für eine bestimmte Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und regelmäßig aktualisiert. In Hessen dient er als wichtiger Faktor zur Berücksichtigung der Lage.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist ein Prozentsatz, der auf den Ausgangsbetrag angewendet wird. In Hessen beträgt sie 100% für die meisten Nutzungen, aber nur 70% für Wohnflächen. Diese Reduzierung berücksichtigt die soziale Bedeutung des Wohnens.

Hebesatz

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und bestimmt maßgeblich die Höhe der Grundsteuer. Er wird in Prozent angegeben und variiert zwischen den Gemeinden erheblich. Übliche Werte liegen zwischen 300% und 600%.

Steuermessbetrag

Der Steuermessbetrag ist das Ergebnis aus der Multiplikation des Ausgangsbetrags mit dem Lagefaktor. Er bildet die Grundlage für die Berechnung der endgültigen Grundsteuer durch Anwendung des Hebesatzes.

Äquivalenzzahl

Die Äquivalenzzahlen sind die gesetzlich festgelegten Beträge pro Quadratmeter: 0,04 € für Grundstücksflächen und 0,50 € für Gebäudeflächen. Sie bilden die Basis für die Flächenbeträge.

Quellen

Hessisches Ministerium der Finanzen (2024). Grundsteuer in Hessen – Das Flächen-Faktor-Verfahren. Wiesbaden: Hessisches Finanzministerium.
Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) vom 8. September 2021. Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen Teil I Nr. 54.
Finanzamt Hessen (2025). Das Flächen-Faktor-Verfahren – Ihr digitales Finanzamt Hessen. Abgerufen von https://finanzamt.hessen.de
Gutachterausschuss Hessen (2025). Bodenrichtwerte und ihre Anwendung in der Grundsteuerberechnung. BORIS Hessen Portal.
Bundesministerium der Finanzen (2024). Reform der Grundsteuer – Ländermodelle im Überblick. Berlin: BMF.

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