Tomtefeste innløsning – beregn kjøpesummen for tomten

Av /

Tomtefeste innløsning – kalkulator

Beregn hva det koster å kjøpe festetomten din etter reglene i tomtefesteloven. Kalkulatoren dekker innløsningssum, dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

Innløsningskalkulator

Påvirker innløsningsintervall og rettigheter
Tidsbegrenset gir bortfester rett til å velge 40 %-metoden
Oppgi regulert beløp på innløsningstidspunktet
Markedsverdi av tomten alene (uten hus/hytte)
Antall år siden festekontrakten ble inngått
Vei, vann, kloakk og andre tiltak du har betalt for
Ved tidsbegrenset kontrakt kan bortfester velge den høyeste metoden

Beregningsresultat

Estimert innløsningssum
–
25 × regulert festeavgift
–
40 % av råtomtverdi (fratrukket forbedringer)
–
Dokumentavgift (2,5 % av innløsningssum)
–
Tinglysingsgebyr (fastsatt av Kartverket)
–
Totalt estimert kostnad (inkl. alle gebyrer)
–

Hva betyr dette for deg?

Nøkkeltall å kjenne til

25× Festeavgiften multipliseres med 25 – hovedregelen for innløsningssum etter tomtefesteloven § 37
40 % Bortfester kan kreve 40 % av råtomtverdi ved tidsbegrenset kontrakt dersom dette gir høyere sum
2,5 % Dokumentavgift beregnes av innløsningssummen og betales til staten ved tinglysing av skjøtet
545 kr Tinglysingsgebyr per dokument hos Kartverket (2025-sats)
30 år Minimum festetid før du kan kreve innløsning, med mindre kortere tid er avtalt i kontrakten
1 år Fristen for å sende skriftlig innløsningskrav til bortfester før ønsket innløsningstidspunkt

Slik gjennomfører du innløsning

Innløsning av festetomt følger en fastsatt prosess etter tomtefesteloven. Her er de viktigste stegene:

  1. Sjekk om du har rett til innløsning

    Festetiden må ha vart i minst 30 år (med mindre kortere tid er avtalt). For boligtomt kan du kreve innløsning hvert 2. år deretter, for fritidstomt hvert 10. år. Innløsning kan alltid kreves når festetiden løper ut.

  2. Send skriftlig innløsningskrav til bortfester

    Kravet må sendes minst 1 år før ønsket innløsningstidspunkt. Brevet skal tydelig angi at du krever innløsning, hvem du er, og hvilken tomt det gjelder. Unngå å formulere det som et forhandlingsutspill.

  3. Avklar innløsningssummen

    Partene kan avtale pris fritt. Dersom enighet ikke oppnås, fastsettes summen etter tomtefesteloven § 37 – som regel 25 × regulert festeavgift. Ved tidsbegrenset kontrakt kan bortfester velge 40 % av råtomtverdi dersom dette gir høyere sum.

  4. Inngå kjøpekontrakt og oppmåling

    Tomtegrensene må kartfestes ved oppmålingsforretning hos kommunen dersom dette ikke allerede er gjort. Kommunen har egne gebyrer for dette (varierer, typisk 5 000–15 000 kr).

  5. Tinglys skjøtet

    Skjøtet sendes til Kartverket for tinglysing. Du betaler tinglysingsgebyr (545 kr) og dokumentavgift (2,5 % av innløsningssummen, eventuelt av markedsverdi inkl. bygg dersom festekontrakten ikke var tinglyst).

Regneeksempler

Se hvordan innløsningssummen beregnes i ulike situasjoner:

Eksempel 1 – Lav festeavgift, høy tomteverdi

Festeavgift: 5 000 kr/år
Råtomtverdi: 800 000 kr
Kontraktstype: Tidsbegrenset

25 × metoden: 125 000 kr
40 % metoden: 320 000 kr
Bortfester vil velge 40 % – det gir høyest pris. Fester betaler 320 000 + 8 000 (dok.avg.) + 545 kr ≈ 328 545 kr totalt.

Eksempel 2 – Høy festeavgift, lav tomteverdi

Festeavgift: 15 000 kr/år
Råtomtverdi: 200 000 kr
Kontraktstype: Tidsubegrenset

25 × metoden: 375 000 kr
40 % metoden: Ikke aktuell (tidsubegrenset)
Kun 25 × -metoden gjelder. Fester betaler 375 000 + 9 375 + 545 kr ≈ 384 920 kr totalt.

Eksempel 3 – Fester med store forbedringer

Festeavgift: 8 000 kr/år
Råtomtverdi: 500 000 kr
Forbedringer (vei/vann): 80 000 kr
Kontraktstype: Tidsbegrenset

25 × metoden: 200 000 kr
40 % (fratrukket forbedringer): (500 000 − 80 000) × 40 % = 168 000 kr
Festerens tiltak reduserer 40 %-grunnlaget. 25 ×-metoden gir her høyest sum – bortfester kan velge den.

Eksempel 4 – Fritidstomt, landbruksunntak

Festeavgift: 3 000 kr/år
Kontraktstype: Tidsbegrenset
Tomt del av landbrukseiendom: Ja

25 × metoden: 75 000 kr

Innløsningsretten for fritidstomt på landbrukseiendom kan være begrenset etter tomtefesteforskriften § 4. Kontakt advokat før du sender krav.

Innløsning vs. forlengelse

Når festekontrakten nærmer seg utløp, står du overfor to alternativer:

Aspekt Innløsning (kjøp) Forlengelse av festekontrakt
Eiendomsrett Du eier tomten fullt ut Du leier tomten videre
Engangskostnad Innløsningssum + dok.avg. + gebyrer Ingen engangskostnad
Løpende utgifter Ingen festeavgift Festeavgift (kan oppjusteres til 2 % av råtomtverdi ved fornyelse)
Salgsverdi på bolig Høyere markedsverdi Noe lavere – festetomt prises annerledes
Fremtidig risiko Lav – full råderett Bortfester kan kreve regulering av festeavgift hvert 10. år
Anbefalt når Festeavgiften er lav eller tomteverdien er moderat Innløsningssummen er svært høy i forhold til festeavgiften
Tommelfingerregel: Del innløsningssummen på den årlige festeavgiften. Får du et tall under 20, er innløsning som regel lønnsomt på sikt. Lavere festeavgift betyr at du «sparer inn» kostnaden raskere.

Ofte stilte spørsmål

Det er festeren (leietakeren / huseieren) som har rett til å kreve innløsning etter tomtefesteloven § 32. Bortfester (grunneieren) kan ikke tvinge gjennom innløsning. Festeren velger selv om han vil benytte seg av retten.
Som hovedregel kan ikke bortfester nekte innløsning når vilkårene i tomtefesteloven er oppfylt. Det finnes imidlertid unntak: dersom festetomten er del av en landbrukseiendom og dreier seg om en fritidstomt (tomtefesteforskriften § 4), kan innløsningsretten begrenses. Bortfester kan heller ikke nekte på grunn av pris – prisen fastsettes etter loven dersom partene ikke blir enige.
Festeavgiften betales som normalt frem til innløsningen er gjennomført og skjøtet er tinglyst. Fra og med tinglysingstidspunktet opphører festekontrakten og festeavgiftsbetalingen. Betaler du festeavgift for en periode du eier tomten, kan du kreve dette tilbake.
Råtomtverdi er markedsverdien av selve tomten alene – uten hus, hytte eller andre bygninger. Den fastsettes som regel ved takst fra en godkjent eiendomstakstmann. Verdien av forbedringer som festeren har betalt for (f.eks. tilkobling til vei, vann og avløp) skal trekkes fra grunnlaget ved 40 %-beregningen.
Ja, partene kan fritt avtale en lavere pris enn det loven gir anvisning på. En høyere pris enn lovens beregning kan imidlertid ikke pålegges festeren. Dersom dere ikke kommer til enighet, kan en av partene bringe saken inn for skjønnsretten (tingretten), som fastsetter prisen etter tomtefesteloven.
Dersom festekontrakten har vært tinglyst, beregnes dokumentavgiften kun av innløsningssummen for tomten. Var festekontrakten ikke tinglyst, må det i tillegg betales dokumentavgift av verdien av bebyggelsen på tomten. Dette kan øke avgiften betydelig, så det er viktig å avklare tinglysingsstatusen til kontrakten din.
Dersom 25 × festeavgiften gir en svært lav sum (f.eks. under 10 000–20 000 kr) ved tidsbegrenset kontrakt, er bortfester beskyttet av retten til å velge 40 %-metoden i stedet. Det finnes ingen lovfestet minimumssum per se i dag, men domstolene kan korrigere åpenbart urimelige resultater.

Referanser

  1. Lov om tomtefeste (tomtefesteloven) av 20. desember 1996 nr. 106, særlig §§ 32, 34, 37 og 15. Lovdata. Hentet fra https://lovdata.no/lov/1996-12-20-106
  2. Forskrift om tomtefeste (tomtefesteforskriften) av 8. juni 2001 nr. 570, § 4 (landbruksunntaket). Lovdata. Hentet fra https://lovdata.no/forskrift/2001-06-08-570
  3. Kartverket (2025). Tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Statens kartverk. Hentet fra https://www.kartverket.no/eiendom/dokumentavgift-og-gebyr/tinglysingsgebyr
  4. Regjeringen.no (2025). Nyttig tomtefesteinformasjon. Justis- og beredskapsdepartementet. Hentet fra https://www.regjeringen.no/no/tema/lov-og-rett/innsikt/nyttig-tomtefesteinformasjon/id497459/
  5. Innst. O. nr. 105 (2003–2004). Innstilling fra justiskomiteen om lov om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. Stortinget. Hentet fra https://stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Publikasjoner/Innstillinger/Odelstinget/2003-2004/inno-200304-105/
  6. Huseierne (2025). Innløsning eller forlenging av festeavtaler. Huseiernes Landsforbund. Hentet fra https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/eie-bolig/tomtefeste/innlosning-eller-forlenging-av-festeavtaler/
  7. Bondelaget (2018). Tinglysing og dokumentavgift ved innløsning av festtomt. Norges Bondelag. Hentet fra https://www.bondelaget.no/jusilandbruket/tinglysing-og-dokumentavgift-ved-innlosning-av-festtomt

Relaterte verktøy

Skroll til toppen