Dokumentavgift vs eierskiftegebyr – selveier eller borettslag?

Av /

Dokumentavgift vs. eierskiftegebyr

Beregn og sammenlign de faktiske oppstartskostnadene ved kjøp av selveierbolig og borettslagsbolig – på ett sted.

Kostnadskalkulator – selveier vs. borettslag

Hurtigvalg kjøpesum:

Dine selveier-kostnader

Dine borettslag-kostnader

Sammenligning – oppstartskostnader

Hva er hva – nøkkelbegreper

Alt du trenger å kjenne til for å forstå kostnadene ved boligkjøp i Norge.

📄

Dokumentavgift

En statlig avgift på 2,5 % av kjøpesummen som betales til Kartverket ved tinglysing av skjøtet. Gjelder kun selveierboliger. For en bolig til 4 mill. kr tilsvarer dette 100 000 kr.

🔄

Eierskiftegebyr

Et gebyr som betales ved overføring av andel i borettslag. Beregnes etter borettslagsloven, maksimalt 4 × rettsgebyret (4 × 1 345 kr = 5 380 kr inkl. mva. for 2026). Borettslaget kan kreve gebyret fra selger.

🏛️

Tinglysingsgebyr

Fast gebyr til Kartverket for å registrere eierskap og pant i grunnboken. Pr. 2026 er gebyret 585 kr for skjøte på fast eiendom. For borettslag er det 545 kr for overføring av andel.

🏠

Selveier (eierseksjon)

Du eier boligen direkte og har full hjemmel registrert på deg i grunnboken. Betaler dokumentavgift (2,5 %), tinglysingsgebyr for skjøte (585 kr) og pantedokument (585 kr).

🏢

Borettslag (andel)

Du kjøper en andel som gir deg bruksrett til en bestemt bolig. Ingen dokumentavgift, men du overtar andelens del av fellesgjelden. Betaler kun eierskiftegebyr og et lavt tinglysingsgebyr.

🏦

Andel fellesgjeld

Borettslagets lån fordelt på den enkelte bolig. Påvirker bankens kredittvurdering og de månedlige felleskostnadene. Totalprisen er kjøpesum pluss andel fellesgjeld.

Slik leser du kostnadene

Steg for steg: dette må du ta med i regnestykket ditt.

🏠 Selveier – slik beregner du

  1. Kjøpesum × 2,5 % = dokumentavgift (hovedposten)
  2. 585 kr for tinglysing av skjøtet (grunnboksregistrering)
  3. 585 kr for tinglysing av pantedokument (lån)
  4. Legg eventuelt til boligsalgsrapport, tilstandsrapport og meglerhonorar
  5. Sum = dokumentavgift + 1 170 kr i tinglysingsgebyrer

🏢 Borettslag – slik beregner du

  1. Eierskiftegebyr – typisk 3 000–5 380 kr (betales av selger, men bakes ofte inn i prisen)
  2. 545 kr for tinglysing av andelen
  3. 545 kr for tinglysing av pantedokument
  4. Sjekk andel fellesgjeld – dette er reell gjeld du overtar
  5. Sum = eierskiftegebyr + 1 090 kr i tinglysingsgebyrer

Vanlige kjøpesummer – raskt oversyn

Dokumentavgift (selveier) vs. eierskiftegebyr (borettslag) for vanlige prisklasser. Borettslag-kolonne bruker typisk eierskiftegebyr på 5 380 kr + 1 090 kr tinglysing.

Kjøpesum Selveier – dokumentavgift Selveier – totalt inkl. tinglysing Borettslag – eierskiftegebyr + tinglysing Differanse

Direkte sammenligning

Selveier vs. borettslag – de viktigste forskjellene på ett sted.

Punkt 🏠 Selveier 🏢 Borettslag
Dokumentavgift 2,5 % av kjøpesummen Ingen
Eierskiftegebyr Ingen Maks 5 380 kr (4 × 1 345 kr ekskl. mva.)
Tinglysingsgebyr 585 kr skjøte + 585 kr pant = 1 170 kr 545 kr andel + 545 kr pant = 1 090 kr
Fellesgjeld Ingen Kan være 0–2+ mill. kr
Eierform Full hjemmel i grunnboken Andel med bruksrett
Egenkapitalkrav 15 % av kjøpesum + dokumentavgift 15 % av totalpris (inkl. fellesgjeld)
Forkjøpsrett Ingen Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett
Dyrehold og leie ut Reguleres i sameievedtekter Reguleres i borettslagets vedtekter – ofte mer restriktivt
Typisk sparing ved kjøp – Spar 50 000–150 000 kr i oppstartskostnader ved 4–6 mill.-bolig

Ofte stilte spørsmål

Svar på de vanligste spørsmålene om dokumentavgift og eierskiftegebyr.

Det er alltid kjøper som betaler dokumentavgiften. Avgiften forfaller til betaling ved tinglysing av skjøtet, og Kartverket krever den inn. Den må dekkes av din egenkapital og kan ikke legges inn i boliglånet.
Etter borettslagsloven skal eierskiftegebyret betales av selger. I praksis kan det likevel reflekteres i prisingen. Kjøper betaler normalt kun tinglysingsgebyrene (545 kr for andel og 545 kr for pant).
Ja. Du slipper dokumentavgift ved: kjøp av andel i borettslag eller aksjeleilighet, første gangs overføring av nyopprettet eierseksjon (nybygg), arv og arveforskudd, skifte etter skilsmisse, og overføring mellom ektefeller. Kontakt Skatteetaten hvis du er usikker på om du har krav på fritak.
Rettsgebyret for 2026 er 1 345 kr. Etter borettslagsloven kan eierskiftegebyret maksimalt settes til 4 × rettsgebyret, dvs. 5 380 kr ekskl. mva. Med 25 % mva. kan beløpet bli inntil 6 725 kr. Noen forretningsførere, som NBBO, opererer med litt andre satser. Sjekk alltid prospektet for det aktuelle borettslaget.
Nei. Banker gir normalt ikke lån til dokumentavgiften, ettersom den anses som en ren transaksjonskostnad – ikke en del av boligens verdi. Du må derfor ha nok egenkapital til å dekke avgiften i tillegg til minimumskravet om 15 % egenkapital av boligens kjøpesum.
Indirekte ja. Du trenger 15 % av kjøpesummen i egenkapital til selve boliglånet, men i tillegg må du dekke dokumentavgiften (2,5 %), tinglysingsgebyrer og eventuelt budsjettere for oppussing. Reelt sett trenger mange selveier-kjøpere 17–20 % av kjøpesummen i disponibel kapital for å gjennomføre handelen.
Ikke nødvendigvis. Selve eierskiftegebyret er lavere enn dokumentavgiften, men borettslag kan ha høy fellesgjeld og høye månedlige felleskostnader. Totalprisen (kjøpesum + fellesgjeld) er det relevante sammenligningsgrunnlaget. En borettslagsbolig med mye fellesgjeld kan bli dyrere enn en selveierbolig til samme kjøpesum.
Dokumentavgiften betales på nytt ved hvert eierskifte. Den beregnes alltid av markedsverdien på tidspunktet for tinglysing – ikke av det du selv betalte da du kjøpte boligen. Hvis boligen har steget i verdi, betaler neste kjøper en høyere avgift.

Slik bruker du kalkulatorresultatet

Disse fire grepene hjelper deg å bruke tallene konkret i boligkjøpsprosessen.

💡

Sjekk egenkapitalbehovet

Legg dokumentavgiften til 15 %-kravet for å se det reelle egenkapitalbehovet. For selveier på 4 mill. kr trenger du 600 000 kr i egenkapital + 100 000 kr i dokumentavgift = 700 000 kr samlet.

📊

Sammenlign totalpriser

Legg alltid fellesgjelden til kjøpesummen i borettslag. En leilighet til 2 mill. med 1 mill. i fellesgjeld har en reell totalpris på 3 mill. – som gir en annen bankberegning.

🔍

Spør megler om fritak

Kjøper du nyopprettet eierseksjon for første gang, kan det foreligge fritak. Sjekk alltid med megler eller Kartverket før du signerer, slik at du ikke betaler unødig.

📅

Planlegg kontantbehov

Dokumentavgift og tinglysingsgebyrer forfaller ved overtakelse. Sett av midlene i tide – de kan ikke inkluderes i boliglånet og betales direkte til Kartverket via megler.

Referanser

  1. Skatteetaten. (2024). Dokumentavgift. Hentet fra https://www.skatteetaten.no/person/avgifter/dokumentavgift/
  2. Kartverket. (2026). Tinglysingsgebyr – prisliste for gebyr ved tinglysing. Hentet fra https://www.kartverket.no/eiendom/dokumentavgift-og-gebyr/tinglysingsgebyr
  3. Norges domstoler. (2026). Rettsgebyr og kostnader (1 345 kr pr. 1. januar 2026). Hentet fra https://www.domstol.no/no/rettsgebyr-og-kostnader/
  4. Huseierne. (2025). Dokumentavgift og tinglysningsgebyr ved kjøp. Huseiernes Landsforbund. Hentet fra https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/kjope-og-selge-bolig/kjope/dokumentavgift-og-tinglysningsgebyr/
  5. NBBO. (2025). Prisliste NBBO – eierskiftegebyr 2025 [PDF]. Norske Boligbyggelags Landsforbund.
  6. Regjeringen. (2025). Prop. 1 LS (2025–2026) – Statsbudsjettet: Dokumentavgift. Finansdepartementet. Hentet fra https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/prop.-1-ls-20252026/id3124192/
  7. Lov om burettslag (burettslagslova). (2003). LOV-2003-06-06-39, § 6-16. Lovdata.
  8. Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). (2017). LOV-2017-05-16-65, § 11. Lovdata.

Relaterte verktøy

Skroll til toppen