Primærbolig vs Sekundærbolig – Formuesskatt
Beregn nøyaktig hva det koster å ha en bolig som sekundærbolig fremfor primærbolig. Verdsettelsen går fra 25% til 100% av markedsverdi.
📅 2026-regler
🏠 Primærbolig: 25%
🏢 Sekundærbolig: 100%
📊 Detaljert beregning
Formuesskattekalkulator 2026
kr
Bruk estimert markedsverdi eller takst
kr
Boliglån, fellesgjeld osv.
kr
Bank, aksjer, andre eiendeler
kr
Gjeld som ikke er boliglån
Statssatsen er lik for alle
ℹ️ Kalkulatoren bruker reglene for skatteåret 2026. Gjelden fordeles forholdsmessig mellom primær- og sekundærbolig i kombinert beregning.
Resultat
🟢 Som primærbolig
–
Formuesskatt per år
–
VS
🔴 Som sekundærbolig
–
Formuesskatt per år
–
| Post | Beregning | Beløp |
|---|
| Post | Beregning | Beløp |
|---|
| Nøkkeltall | Primærbolig | Sekundærbolig |
|---|
Satser og verdsettelse 2026
25%
Formuesverdi primærbolig (inntil 10 mill. kr)
70%
Formuesverdi primærbolig (del over 10 mill. kr)
100%
Formuesverdi sekundærbolig
1,0%
Formuesskattesats (formue 1,9–21,5 mill. kr)
1,1%
Formuesskattesats (formue over 21,5 mill. kr)
1,9 mill.
Bunnfradrag (enslig). 3,8 mill. for ektepar.
Kommuneskattesatsen er 0,35 % og statssatsen er 0,65 % (samlet 1,0 %) for formue mellom 1,9 og 21,5 mill. kr. Over 21,5 mill. kr er den samlede satsen 1,1 %.
Primær vs sekundærbolig – viktige forskjeller
| Egenskap | Primærbolig | Sekundærbolig |
|---|---|---|
| Verdsettelse (formuesskatt) | 25% av markedsverdi (inntil 10 mill.) | 100% av markedsverdi |
| Verdsettelse over 10 mill. kr | 70% av den delen | 100% |
| Gjeldsfradrag | Fullt fradrag for tilordnet gjeld | Gjeldsfradrag reduseres med 0 pst. rabatt (tilordnet gjeld uten reduksjon, men ingen verdsettingsrabatt) |
| Gevinst ved salg | Skattefri etter 1 år eid og 12 mnd. bebodd | Gevinstbeskatning (skattesats 22%) |
| Leieinntekter | Skattefri utleie inntil 20 000 kr/år (inntil halvparten av boligen) | Leieinntekter er fullt skattepliktige |
| Vilkår | Folkeregistrert adresse per 1. jan. | Alle andre boliger du eier |
| Dokumentavgift | 2,5% ved kjøp (gjelder begge) | 2,5% ved kjøp (gjelder begge) |
Konkrete eksempler – merformuesskatt per boligverdi
Disse eksemplene forutsetter: enslig, ingen annen formue eller gjeld, skatt beregnet på differansen mellom primær- og sekundærboligverdsettelse.
🏠 Bolig til 3 mill. kr
Formuesverdi primær750 000 kr
Formuesverdi sekundær3 000 000 kr
Differanse i verdsettelse2 250 000 kr
Skatt primær (etter bunnfr.)0 kr
Skatt sekundær (etter bunnfr.)11 000 kr
+11 000 kr/år som sekundærbolig
🏠 Bolig til 5 mill. kr
Formuesverdi primær1 250 000 kr
Formuesverdi sekundær5 000 000 kr
Differanse i verdsettelse3 750 000 kr
Skatt primær (etter bunnfr.)0 kr
Skatt sekundær (etter bunnfr.)31 000 kr
+31 000 kr/år som sekundærbolig
🏠 Bolig til 8 mill. kr
Formuesverdi primær2 000 000 kr
Formuesverdi sekundær8 000 000 kr
Differanse i verdsettelse6 000 000 kr
Skatt primær (etter bunnfr.)1 000 kr
Skatt sekundær (etter bunnfr.)61 000 kr
+60 000 kr/år som sekundærbolig
🏠 Bolig til 12 mill. kr
Formuesverdi primær3 900 000 kr
Formuesverdi sekundær12 000 000 kr
Differanse i verdsettelse8 100 000 kr
Skatt primær (etter bunnfr.)20 000 kr
Skatt sekundær (etter bunnfr.)101 000 kr
+81 000 kr/år som sekundærbolig
Tallene er avrundet og forenklet. Bruk kalkulatoren ovenfor for en personlig og nøyaktig beregning.
Ofte stilte spørsmål
Hva er forskjellen mellom primærbolig og sekundærbolig? ▼
Primærboligen er boligen der du er folkeregistrert per 1. januar i skatteåret. Alle andre boliger du eier – typisk utleieboliger, ferieleiligheter kjøpt som investering, eller en bolig du har arvet – regnes som sekundærbolig. Fritidsboliger (hytter) behandles separat og verdsettes til 30% av markedsverdi.
Kan jeg spare formuesskatt ved å flytte inn i utleieboligen min? ▼
I teorien ja – dersom du melder folkregisteradresse til utleieboligen og faktisk bor der, vil den regnes som primærbolig og verdsettes til 25%. Da vil din nåværende bolig bli sekundærbolig. Skattemyndighetene krever imidlertid at du reelt sett bor der, ikke kun er formelt registrert. Endringen gjelder fra den datoen du er registrert innflyttet.
Hvorfor verdsettes sekundærboliger til 100%? ▼
Politisk sett har norske myndigheter ønsket å redusere skattefordelen ved eiendomsinvestering sammenlignet med andre sparemåter. Fra 2023 økte verdsettelsen av sekundærboliger fra 95% til 100% (den var 90% før 2022). Formålet er å gjøre det relativt sett mer attraktivt å plassere penger i aksjer og næringskapital, som har fått egne rabatter.
Hva skjer med gjelden når jeg bytter boligtype? ▼
Gjeld tilordnes forholdsmessig til ulike eiendeler basert på formuesverdi. For sekundærboliger gis det ikke lenger verdsettingsrabatt på tilordnet gjeld – gjelden trekkes fra fullt ut i formuesberegningen. For primærboliger trekkes gjeld fra med full effekt. I praksis betyr dette at høy gjeld på sekundærbolig gir en viss skattelette, men effekten er mye svakere enn for primærbolig grunnet høyere verdsettelse.
Betales formuesskatt på fritidsbolig (hytte)? ▼
Ja, men fritidsboliger behandles ikke som sekundærboliger i formuesskattesammenheng. Fritidsboliger verdsettes til 30% av dokumentert salgspris eller oppføringsverdi. Denne andelen er gunstigere enn sekundærboliger (100%), men dårligere enn primærboliger (25%).
Hva er bunnfradraget i formuesskatten? ▼
I 2026 er bunnfradraget 1 900 000 kroner for enslige og 3 800 000 kroner for ektepar / registrerte partnere som skattlegges under ett. Det vil si at du ikke betaler formuesskatt på netto formue under dette beløpet. Formuesskatt beregnes kun på den del av netto formue som overstiger bunnfradraget.
Hva er de samlede formuesskattesatsene i 2026? ▼
For skatteåret 2026 er den samlede formuesskattesatsen 1,0% for netto formue mellom 1 900 001 kr og 21 500 000 kr (0,65% til stat + 0,35% til kommune). For netto formue over 21 500 000 kr er satsen 1,1% (0,75% til stat + 0,35% til kommune).
Slik bruker du kalkulatoren
- Skriv inn boligens estimerte markedsverdi (takst, prisantydning e.l.).
- Oppgi gjeld tilknyttet boligen – typisk boliglånet.
- Velg sivilstatus – dette påvirker bunnfradraget (1,9 mill. for enslig, 3,8 mill. for ektepar).
- Legg inn annen skattepliktig formue (bankinnskudd, aksjer, o.l.) og eventuell annen gjeld.
- Trykk «Beregn formuesskatt» for å se detaljert sammenligning.
- Veksle mellom fanene for å se utregning for primær, sekundær og sammenligning.
Husk at formuesskatt beregnes av verdiene per 31. desember. Bytter du adresse i løpet av året, gjelder den adressen du er registrert på ved nyttår.
Referanser
- Skatteetaten. (2026). Formuesskatt og verdsettingsrabatter. Hentet fra skatteetaten.no/satser/formuesskatt
- Skatteetaten. (2024). Taxable value of residential properties. Hentet fra skatteetaten.no
- Regjeringen.no. (2024). Skattesatser 2025. Hentet fra regjeringen.no
- Huseierne. (2025). Formuesskatt på bolig. Hentet fra huseierne.no
- Smarte Penger. (2024). Boliger og fastsettelse av formuesverdi. Hentet fra smartepenger.no
- Selmer advokatfirma. (2025). Statsbudsjettet 2026 – skatt. Hentet fra selmer.no
- Statistisk sentralbyrå (SSB). (2026). Inntekts- og formuesstatistikk for husholdninger. Hentet fra ssb.no