Calcul lissage de crédit (Prêt gigogne)

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Simulateur de Lissage de Crédit Immobilier

Harmonisez vos mensualités en combinant prêt principal, PTZ et prêts aidés

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Prêt Principal
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Prêt Aidé (1% Logement / Action Logement)

Résultats de votre simulation

Mensualité lissée constante
–
pendant toute la durée du remboursement

Comparaison avec et sans lissage

Mensualité initiale sans lissage
–
Mensualité maximale sans lissage
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Coût total des intérêts
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Surcoût du lissage
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Détails par prêt

Qu’est-ce que le lissage de crédit immobilier ?

Le lissage de crédit, également appelé prêt gigogne ou prêt à paliers, est une technique financière qui permet d’harmoniser les mensualités lorsque vous cumulez plusieurs prêts immobiliers. Au lieu de payer des montants variables selon les périodes, vous remboursez une mensualité constante durant toute la durée de vos emprunts.

Cette méthode s’avère particulièrement utile lorsque vous combinez un prêt principal avec un PTZ ou un prêt Action Logement, qui ont des durées et des conditions différentes. Sans lissage, vos mensualités augmenteraient significativement à certaines périodes, notamment lorsque le remboursement du PTZ débute après son différé.

Comment fonctionne le lissage de prêts ?

Le mécanisme du lissage repose sur un ajustement des mensualités de chaque prêt. La banque recalcule la répartition des remboursements entre vos différents crédits pour obtenir une charge mensuelle identique du début à la fin.

Principe de calcul

Pendant les premières années, vous remboursez moins sur le prêt principal et plus sur les prêts courts. Une fois les prêts de courte durée terminés, la mensualité du prêt principal augmente automatiquement pour maintenir le total constant. Ce rééquilibrage permet d’éviter les pics de paiement tout en respectant les conditions de chaque emprunt.

Exemple concret

Imaginons que vous empruntiez 200 000 € sur 25 ans à 3,5 % et 60 000 € via un PTZ sur 15 ans avec 10 ans de différé. Sans lissage, vous paieriez environ 1 000 € pendant 10 ans, puis 1 400 € pendant 12 ans, et enfin 1 000 € les 3 dernières années. Avec le lissage, vous payez 1 250 € constants pendant 25 ans.

Avantages du prêt gigogne avec lissage

  • Mensualités constantes et prévisibles facilitant la gestion budgétaire
  • Amélioration de votre taux d’endettement lors de la demande de prêt
  • Accès facilité au crédit en respectant le taux d’usure
  • Optimisation de votre capacité d’emprunt globale
  • Évitement des variations brutales de charges en cours de remboursement

Inconvénients à considérer

  • Coût total des intérêts légèrement supérieur au montage sans lissage
  • Complexité administrative accrue lors de la mise en place
  • Flexibilité réduite en cas de remboursement anticipé partiel
  • Proposé par un nombre limité d’établissements bancaires

Questions fréquentes

Quelles banques proposent le lissage de crédit ?
Le Crédit Agricole est particulièrement réputé pour son « prêt lisseur souple ». La Caisse d’Épargne, la Société Générale, la Banque Postale, BNP Paribas et LCL acceptent également ce type de montage, sous réserve d’étude de votre dossier.
Le lissage est-il obligatoire avec un PTZ ?
Non, le lissage reste optionnel. Vous pouvez très bien cumuler plusieurs prêts sans lisser les mensualités. Cependant, le lissage devient souvent nécessaire pour respecter votre capacité d’endettement et obtenir l’accord de la banque.
Combien coûte le lissage de prêt ?
Le surcoût provient principalement d’intérêts supplémentaires, car vous remboursez le capital du prêt principal plus lentement au début. Ce surcoût varie généralement entre 2 000 € et 5 000 € selon les montants empruntés et les durées, mais il peut être compensé par l’accès au crédit qu’il facilite.
Peut-on modifier le lissage en cours de prêt ?
Les modifications sont possibles mais encadrées. Vous pouvez effectuer un remboursement anticipé total, mais un remboursement partiel nécessite généralement un recalcul complet du lissage, avec des frais associés. Il convient de discuter de cette éventualité avec votre conseiller bancaire avant la signature.
Le lissage affecte-t-il mon assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur se calcule sur le capital emprunté de chaque prêt. Le lissage modifie la répartition des mensualités mais pas le montant total assuré. Le coût de votre assurance reste donc identique, qu’il y ait lissage ou non.
Quelle est la différence entre lissage et prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit temporaire utilisé pour financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Le lissage de crédit concerne l’harmonisation des mensualités de plusieurs prêts permanents contractés simultanément. Ce sont deux dispositifs distincts répondant à des besoins différents.

Le PTZ et ses spécificités

Le Prêt à Taux Zéro constitue une aide de l’État pour faciliter l’accession à la propriété. Comme son nom l’indique, il ne génère aucun intérêt, ce qui en fait un complément idéal au prêt principal.

Différé de remboursement

Le PTZ bénéficie d’une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez rien. Cette durée varie de 5 à 15 ans selon votre tranche de revenus. Durant cette phase, seul le prêt principal est remboursé, ce qui allège vos charges initiales.

Durée de remboursement

Après le différé, vous commencez à rembourser le PTZ sur une période allant de 10 à 15 ans. C’est à ce moment que le lissage prend tout son sens, car l’ajout de cette nouvelle mensualité peut fortement impacter votre budget si elle n’est pas anticipée.

Prêt Action Logement

Anciennement appelé prêt 1% logement, le prêt Action Logement s’adresse aux salariés d’entreprises privées de 10 employés minimum. Il propose des conditions avantageuses avec un taux réduit plafonné à 1% et un montant pouvant atteindre 40 000 €.

Ce prêt se rembourse sur une durée maximale de 20 ans et peut être combiné avec un prêt principal et un PTZ dans le cadre d’un lissage. Sa courte durée et son faible taux en font un élément stratégique pour optimiser votre plan de financement global.

Stratégies d’optimisation

Choisir les bonnes durées

L’optimisation du lissage passe par un choix judicieux des durées de chaque prêt. Privilégiez une durée longue pour le prêt principal et des durées plus courtes pour les prêts aidés. Cette configuration maximise l’avantage des taux réduits tout en maintenant des mensualités acceptables.

Maximiser les prêts aidés

Profitez au maximum du PTZ et du prêt Action Logement avant de compléter avec le prêt principal. Ces financements avantageux réduisent le coût global de votre opération et améliorent l’efficacité du lissage.

Anticiper les évolutions de revenus

Si vous anticipez une augmentation de vos revenus, vous pouvez opter pour un lissage moins marqué, avec des mensualités légèrement croissantes. Cette approche réduit le surcoût tout en conservant une certaine stabilité.

Sources et références

Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique. (2025). Le prêt à taux zéro. Service-Public.fr.
Code de la construction et de l’habitation, articles D31-10-9 et D31-10-11 relatifs aux modalités du PTZ.
Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Recommandations sur l’octroi de crédits immobiliers. Banque de France.
Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). (2021). Recommandation relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers.
Action Logement Services. Conditions et modalités du prêt accession Action Logement.

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